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行业案例

物业服务不到位,业主能否拒交物业费?



 

数据:

   据初步统计, 2016年,长沙市天心区人民法院所受理的物业服务合同纠纷中,已结案的有217件,其中大多数是物业费是否该缴纳的问题。



案例延伸

          物业公司:费难收,只好告业主

     2012年3月14日, 长沙某物业管理有限公司与湖南某房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》,约定由其为房地产公司所有的住宅小区提供物业管理服务,并对委托具体管理事项进行明确约定。

    合同签订后,该物业管理公司于2012年8月21日进入小区提供服务,10月1日正式办公。同时,该物业管理公司根据长沙市物价局的批准,将小区的物业服务费下调,定为高层住宅每月每平方米1.8元收取。

     2012年9月16日,湖南某房地产开发有限公司在报纸上刊登交房公告。业主陈某在明知交房公告的情况下,未到物业管理公司办理相关交房手续,亦未与其签订《前期物业管理服务协议》,2013年6月9日,陈某到物业管理公司处购买水电,截至起诉前,未交物业费。长沙某物业管理公司多次催讨未果,遂将陈某诉至法院。

            业主:物业服务不到位,凭啥要我交!

    据了解,陈某的房屋面积125.29平方米,每月应缴纳物业服务费225.522元。在物业管理公司要求其缴纳物业费时,陈某情绪激动,辩称其车位经常被占用、车辆被刮花;安保不到位,家里财物被盗;物业管理公司拒绝为其购水;房屋客厅、餐厅主梁不正,他人家的油烟经常从自家厨房烟道进入;开发商湖南某房地产有限公司欠发其工资,致使其无钱交物管费;物业管理公司使用其杂物间未进行补偿等等,故陈某以拒交物业费的方式来维护自己的权益。

  法院:物业服务有瑕疵,物业费还得交

    一审法院认为,长沙某物业管理公司系经依法批准成立的物业管理有限公司,有合法的物业管理资质。湖南某房地产开发有限公司经招投标确认与其签订《物业服务委托合同》系双方真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,协议合法有效,对全体业主及物业公司均具有约束力,本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务,即原告物业管理公司应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,业主陈某应支付相应的物业服务费。

    另,物业服务具有即时性、持续性的特点,业主陈某自2012年10月起拒交物业服务费,应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。陈某辩称其无钱交物管费、物业公司使用其的杂物间应予补偿,房屋客厅、餐厅的主梁不正等问题,不属本案审理范畴,陈某可另行处理,但不能作为其拒交物业服务的理由

    陈某提出其车位经常被占用、车辆刮花,财物被盗,物业公司拒绝为其购水,他人家的油烟经常从厨房烟道中进入等维修、养护、管理、维护方面存在未履行或未完全履行物业服务的问题,但从其提交的证据来看,照片仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在的部分问题如保洁不到位及部分业主违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等,不能证明其所辩称的原告物业服务存在的全部问题,照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态,并不能足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形,故对上述答辩意见不予采纳。业主陈某应按照约定缴纳物业费及违约金。

     此案一审宣判后,原被告双方均未上诉。


To 业主:

   拒缴物业费不是维护自身合法权益的途径,有时候还得面临被告上法庭的风险。业主可运用合理方式维护自身权益,可通过与物业管理公司积极沟通来解决问题,切不可存有“法不责众”的错误观念,与其他业主集体拒交物业费确实存在物业管理公司存在不履行物业服务合同等根本违约行为,可保存好证据,通过诉讼途径予以解决

2

To 物业公司:

   物业管理公司作为为业主服务的专门机构,应本着为业主服务的态度,致力于提供更好的服务。及时倾听业主的意见和建议,并加以改进在面对业主拒交物业费时,应耐心解释,避免纠纷的发生

相关法律条文


《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》


第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

第六条  经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

《物业管理条例》


第二十一条  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

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